现在买房就是捡便宜？ 此文读三遍

近日，社交媒体上疯传一线城市炒房的“终极模式”，通过这种方法，炒房者可以通过已有房产套取银行资金，套取的资金可以拿去继续炒房；同时，这样操作风险完全丢给了银行，炒房者不担任何风险。

这道炒房的算术题突然火了，好像一时间大家都找到了炒房的“终极秘笈”。

“无本无风险”炒房模式疯传

上述一线城市炒房“终极模式”是这样：夫妻在北京有套房，老公把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万元，老公让老婆把房子1000万元卖给他，首付300万元，贷款700万元。这样，夫妻俩继续住着房子，手里却多了700万元。用这700万元投资的收益，刚好可以用来还房贷。

如果房价大跌，丈夫就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样夫妻俩的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，丈夫还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。这样不管涨跌，稳赚不赔，且会炒高房价。

网络上流传的说法是：现在京沪深很多人都这么做，这就是“次贷危机”的来源。诚然，价值700万元的房产，买房者拿到700万元的贷款，实际上就是零首付，这和2008年次贷危机时美国银行业给予低收入群体零首付的做法，实际上是相同的。

中国地产泡沫正在接近疯狂

过去几个月，中国一线城市(北京，上海，广州和深圳)的房价开始了新一轮的上涨。这一情况在二月变得疯狂，中国各地都出现了排队买房的现象。

当我看到下图中的房地产广告时，不禁问自己：这是真的么？这个被称为“家”的地方(在我看来仅仅是个厨房)竟然能卖出这样的天价(9000美元/平方英尺)？

图：房地产广告

这则广告出现在中国最大的网上房地产中介公司——链家地产的网页上：6平方米要价380万人民币(约合58.5万美元或9000美元/平方英尺)。坦白的说，这个房子有一个好的卖点：位于一个好学区，靠近地铁，不受房地产政策限制。但是9000美元/平方英尺是不是太疯狂了？

你可能认为这个小房子仅仅是个体事件，那么来看一看房价总体数据。

图1：2015年6月以来，一线城市房价止跌转涨，开始进入2010年和2013年时的快速上涨模式。

图2：一线城市绝对房价水平(深圳，北京和上海元/平方米)

中国三大一线城市房价的中位数为500美元-600美元/平方英尺(约合33000-43000元/平方米)。根据Trulia2015年的数据，纽约市房价的中位数为1500美元/平方英尺，旧金山为950美元/平方英尺。但是，上海市人均年收入中位数仅为15400美元/年，而纽约和旧金山分别为59000美元和84160美元。因此中国一线城市房价与收入之比要高于美国一线城市。

图3：2011年至2015年，中国一线城市房价变化比例。

所以，投资一线城市的房产能给投资者带来稳定的收益么？让我们看一看房租的收益率。

图4：中国一线城市过去8年房租收益率走势图

房租收益率的走势是呈下降趋势。当前的房租收益率仅为2%。但是如果仔细观察房租实际收益率，那则是另一幅画面。

图5：第一线城市房租收益率减去中国10年期国债收益率。

很显然，如果你投资中国的房地产，你的实际收益将会是负的。你的投资回报将来自于未来的购房者/投资者或是那些足够蠢愿意以房租20-25倍的价格来买房的人们(如果他们真的可以负担)。

你一定很好奇中国人如何承担如此之高的房价与收入之比。是的，你是对的。中国普通民众，甚至是白领/专业人士也无法负担第一线城市的房价，但是他们可以对房地产进行“投资”，就像他们通过杠杆投资股市那样。对于中国股市的杠杆总量，人们有一个预测。但是中国房地产市场的杠杆情况却无法预测。但是我们可以从别的方面一窥究竟。1月中国新增人民币贷款达到创纪录的2.51万亿元，而企业存款仅增长8000亿元。这意味着，相当一部分的贷款并没有流入工业领域以支撑实体经济。这些钱去了哪里？加上1月中国股市两融